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金融: 银行 央行及银监会完善差别化住房信贷政策

发布时间:2019-10-09 18:44:07

金融: 银行 央行及银监会完善差别化住房信贷政策 2010-09- 0 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点事件:中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策,调节和引导住房需求。原文参见附文。

本次差别化信贷政策和以往的最大不同在于“对首套房首付比例不区分90平米以上或以下一律执行最低三成标准”。该政策将直接抑制一部分自住型购房需求,进而影响商业银行的按揭贷款规模增长,但减少了商业银行新增按揭贷款的风险。

不同于前次“对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平”,本次要求各商业银行一律暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。而前段时间银监会实际上已经多次给商业银行吹风,银行对三套及以上的住房贷款已经收紧。除此之外,还要求商业银行禁止发放用于购买住房的消费性贷款,进一步收紧了变相获得贷款的途径。

我们认为监管力度的加强将使得此次住房信贷政策在商业银行的执行力较强。我们预计至少在未来半年的时间之内,房地产市场的成交量将会受到明显冲击,商业银行的按揭贷款增量将因此呈现显著下降。

而商业银行出于风险控制,有可能会间接收紧房地产开发贷款。

我们对未来房地产价格的走势目前还难以作出判断,故无法估计对商业银行资产质量的影响,但我们维持前期的一些看法:

因为短期内市场供给无法扩大。需求调控降低了购房能力,而没有降低购房意愿。我们认为一旦价格松动,积蓄已久的购买力将在一定程度上支持市场成交。在这一逻辑下,在市场供给没有出现明显放大时,我们认为价格下滑幅度有限,对商业银行资产质量的影响也有限。根据我们对部分银行压力测试结果的了解,在“房价下跌 0%以及利率上升108个基点”两个前提下,上市银行的房地产相关贷款不良率的上升幅度在2个百分点以内,全部贷款的不良率上升幅度平均在0.44个百分点之内。但我们估计房价下跌 0%的情形较难出现。

截至2010年6月末,上市银行(含农行)对公房地产贷款合计为2.6万亿,占全部贷款的比重为8.7%。

我们的测算结果显示,若上市银行对公房地产贷款的不良贷款率整体上升1个百分点,按照100%的拨备覆盖率水平计提拨备,将会导致2010年全年信贷成本上升8-9个BP(2010年净利润增速将因此减少 .9-4.4个百分点)。

我们仍然看好个人按揭贷款的资产质量,即使房价出现一定程度的下调,个人按揭贷款的不良率不会显著上升。

结论:(1)对需求端的调控以及执行力的增强,商业银行的按揭贷款规模增长会受到直接影响,但风险降低。(2)商业银行自身出于风险控制,有可能会收紧房地产开发贷款。( )由于我们估计市场对房地产价格走势的判断仍比较迷茫,故对商业银行相关资产质量的担忧在一段时期内仍难以消除,加上对拨备及资本的政策担忧尚未消除,故板块整体的估值提升短期内还比较困难。

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